Veille UE / Logement locatif abordable : Vestager valide le régime d'aide d'Etat hors SIEG notifié par la République Tchèque

Veille UE - Aides d'Etat - Logement locatif abordable hors SIEG - Points-clés de la Décision de la Commission (Décision SA_106249_94) adoptée le 8 avril 24 et rendue publique début août sur son site officiel aides d'Etat (version EN de la Décision disponible ci-après).

Analyse de la Décision par notre juriste en droit de l'UE - Team Europe-International - Virginie Toussain

• Notification par la République Tchèque d’une aide d'Etat au sens de l'article 107(3) TFUE (développement d’une activité économique) et non pas d'un SIEG de logement social (au sens de l'article 106(2) TFUE et de la Décision SIEG sociaux (2012/21/UE) article 2, paragraphe 1, point c, du 20 décembre 2011.
• Contexte national et spécificité de la défaillance du marché du logement : un segment de marché abordable peu profitable pour les opérateurs économiques qui ne développent pas d’offre.
• Augmentation de la demande de logements abordables renforcée par les prix de l’immobilier dans l’accession à la propriété et l’augmentation des taux, demande renforcée par l’arrivée des refugiés ukrainiens.
• Création d’une catégorie de travailleurs clés bénéficiaires,
• Mesure d’aide basée sur les prêts et peu sur la subvention, montant calculé sur le coût de production du logement,
• Programme financé en partie par la facilité pour la relance et la résilience UE et défaillance de marché constatée dans le cadre de la gouvernance économique UE Contexte.

Gros plan sur la notification de la République Tchèque de décembre 2023.

Le 13 décembre 2023, au terme d'échanges informels dits de "pré-notification" entre le Ministère en charge du logement et les services de la DG Concurrence, la République Tchèque a officiellement notifié à la Commission européenne, en qualité d'autorité européenne de concurrence, un programme en faveur du logement locatif abordable. 

Au terme d'échanges formels relatifs aux dispositions du régime d'aide au logement abordable des 21 décembre 2023, 14 février et 14 mars 2024, la Commission a décidé le 8 avril dernier de ne pas formuler d'objection à cette notification et a adressé une lettre dans ce sens au Ministre compétent le 26 juillet. La décision a été rendue publique début août par sa mise en ligne dans le site Aides d'Etat de la Commission européenne (décision SA_106249_94 du 08/04/24 disponible ci-après).

Il s'agit d'un programme de logements abordables hors SIEG basé sur l’article 107(3)(c) TFUE et non pas sur les dispositions propres aux SIEG de logement social (article 106.2 TFUE et Décision 2012/21/UE au titre des aides d'Etat sous la forme de compensations d'obligations de service public appliquées aux services sociaux d'intérêt économique général). 

Peuvent être en effet également considérées comme compatibles avec le marché intérieur : (…) 2 c) les aides destinées à faciliter le développement de certaines activités économiques hors SIEG ou de certaines régions, quand elles n'altèrent pas les conditions des échanges dans une mesure contraire à l'intérêt commun de l'Union.

Crise du logement abordable : la République Tchèque connait une problématique d’abordabilité du marché de logement liée à des causes économiques, démographiques et propres au marché immobilier national. 

Une étude d’impact nationale a démontré que plus de 650 000 ménages dépensent plus de 40% de leurs revenus pour le logement. 

Cette situation s’explique par différents facteurs : 

• Une augmentation de la population urbaine (entre 2011 et 2023 +7% à Prague), une augmentation de la pression démographique sur les zones structurelles pauvres, un renforcement de ces phénomènes en raison de l’arrivée des réfugiés ukrainiens qui bénéficient de la protection temporaire UE,
• Un marché du logement avec peu d’offre, des prix immobiliers qui ont augmenté, des difficultés à devenir propriétaires, renforcées par l’augmentation des taux d'intérêt bancaires, un renforcement de la tension sur le marché locatif qui n’est déjà pas suffisant.
• Les coûts du logement ont aussi augmenté en raison des prix de l’électricité et du gaz, les prix de l’immobilier sont supérieurs aux revenus au regard de la moyenne européenne.
• Le marché locatif où l’offre n’est pas suffisante, connait par ailleurs une pression liée à la location à court terme - Les jeunes familles et les revenus bas et moyens n’arrivent plus à se loger dans ce parc locatif.
• Le secteur de la construction ne produit plus suffisamment d’offre, diminue d’ailleurs, en raison de l’augmentation des coûts, de l’absence d’un système de financement stable et d’une insuffisante profitabilité du secteur.
• Absence de bailleurs sociaux, de coopératives suffisamment capitalisées de fonds dédiés ou de banques.

Au regard de cette situation, la République Tchèque considère qu’il existe une défaillance de marché dans le marché locatif abordable national et souhaite mettre en œuvre des mesures afin de soutenir le développement de cette offre. 

C’est pourquoi, dans le respect des règles UE du droit de la concurrence et du TFUE, la République Tchèque notifie son projet afin de le faire examiner par le DG Concurrence et le faire déclarer compatible avec le marché commun. 

Il s’agit d’un cadre proposé de développement économique d’une activité précise, le locatif abordable, et la base juridique est donc celle de l’article 107(3)(c) et non 106(2) relatif au SIEG de logement social. 

Le cadre proposé par la République Tchèque ne met pas en place un SIEG de logement social en l’espèce. La Commission a donc mené un examen habituel de l’aide d’Etat envisagée : 

• l’existence d’une aide d’Etat puis de sa compatibilité avec le marché commun en vérifiant que l’aide est nécessaire, proportionnée, justifiée et que les effets négatifs qu’elle crée sur le marché sont balancés par ses effets positifs. 
• Mesure notifiée : la République Tchèque, préalablement à la description du cadre qu’elle souhaite mettre en place, donne les éléments qui constituent, selon elle, la défaillance de marché en la matière, et justifier ainsi la nécessité d’une intervention. 

Des défaillances de marché multiples : niveau de production, augmentation de la demande locative, fonctionnement du marché. Cette défaillance fait d’ailleurs l’objet de remarques de la Commission elle-même dans le cadre de la gouvernance économique européenne et du rapport national de 2022. 

• La mesure proposée a pour objet la mise en place d’un prêt ou de la combinaison de prêts et/ou de subventions afin de promouvoir le secteur locatif abordable pour 3 groupes cibles définis. La notification de la République Tchèque décrit l’ensemble de ces éléments : 

  - Abordabilité : Relative aux appartements locatifs dont le prix/le loyer n’est pas supérieur aux coûts et inferieur au reste du marché par rapport à une qualité comparable dans le même zone géographique. L’augmentation du loyer ne pouvant se faire qu’après prise en compte de l’inflation, de la moyenne de l’indice des prix sur les 12 derniers mois et au maximum de 2%. 

  - Bénéficiaires de l’aide : toutes les personnes morales dans la construction et le rénovation. Pour l’acquisition, uniquement les entités du secteur public, les entités sans profit, et celles engagées à long terme dans la fourniture de services sociaux, de logement social et abordable, et cela afin d’éviter tout spéculation. Des garanties légales et financières sont de plus listées. 

  - Groupes cibles : les locataires qui bénéficieront des logements ayant bénéficiés de ce programme sont constitués en 3 groupes > les ménages souffrant d’accessibilité au logement en raison des conditions financières (égal ou inférieur au 8eme décile des revenus), incluant les groupes défavorisés et ayant un besoin imminent de logement (n’ayant pas déjà une autre solution de logement) – les ménages de moins de 35 ans sous conditions de ressources – les travailleurs clés dans la santé, l’éduction, les secours, la sécurité publique, les services sociaux ou l’administration sans conditions de ressources dans les territoires où leur besoin est critique et dont le recrutement nécessite un soutien pour le logement. Ces 3 groupes ne doivent pas être propriétaires par ailleurs. 

  - Prix des loyers : la base est le coût de production pour une durée de 20 ans. La notification liste les coûts admissibles. Les coûts de fonctionnement sont déterminés par une méthodologie propre mis en place par une université. - Aides : prêt – combinaison de prêts – subvention > Plafond de 90% pour le prêt ou la combinaison de prêts avec un minimum de 10% de co-financement obligatoire pour le bénéficiaire. Le taux est fixé au regard des taux en République Tchèque moins 3 points (au moins -1% et pas supérieur à -3%) pour une durée de 20 à 30 ans et garanti par l’hypothèque > pour la subvention, maximum 25 % du coût total sous conditions énergétiques pour la rénovation, pour les catégories les plus défavorisées de locataires Ces mesures seront mises en place grâce à un fond dédié, qui examinera les conditions d’octroi ainsi que la qualité architecturale et urbaine du projet, dont l’existence de services. 

  Le suivi est assuré par le Ministère. Le budget est de 476 millions d’euros pour une fin de programme en 2029. Il est alimenté par l’Etat et la facilité pour la reprise et la résilience UE.

 

Evaluation de la décision par la DG COMP de la Commission

• La Commission procède à l’examen au regard de l’article 107(3)(c) TFUE Ø L’existence d’une aide d’état art 107(1) TFUE. Le programme est financé par des ressources d’Etat , fond national et facilité et résilience gérée par l’Etat ; l’aide est sélective,

  – elle est mise en œuvre dans le cadre d’une activité économique sur le marché immobilier, et elle procure un avantage aux bénéficiaires qui n’auraient pas agi en faveur de ce produit sans l’aide ou les places dans une situation favorable pour intervenir, les bénéficiaires sont listés.

  - et est susceptible de causer une distorsion de concurrence puisque le marché immobilier en République Tchèque est ouvert et libéralisé. 

  La mesure constitue une aide d’Etat. Ø La compatibilité de l’aide. 

  La compatibilité de l'aide d'Etat au logement locatif abordable s’analyse dans le respect des critères de l’article 107(3) TFUE, il ne s’agit pas ici d’un SIEG de logement social et de compensations de service public, mais d’un soutien à une activité économique hors acte officiel de mandat SIEG et obligations de service public. 

  L’examen s’intéresse alors à l’objectif du développement économique soutenu par l’aide et donc au développement d’un marché locatif abordable. Il est donc nécessaire que les mesures soient incitatives pour ce développement, sans lui, les projets ne seraient pas viables pour les opérateurs économiques. 

  Il ne faut pas que ce programme viole d’autres règles UE comme la liberté de circulation des services. Ces 2 premières conditions sont remplies pour la Commission. L’examen doit vérifier que les échanges ne soient pas trop affectés par les mesures d’aides. Une distorsion de concurrence existe mais elle est balancée par le fait que l’offre de logements abordables va augmenter, ce qui n’aurait pas été le cas sans l’aide, que la promotion de l’emploi, l’amélioration de la protection sociale et l’amélioration conditions de vie et d’emploi des ménages vont en bénéficier, que l’augmentation de l’offre locative va aussi bénéficier aux refugiés ukrainiens.

  La nécessité de l’aide : Le marché ne répond pas au besoin de logements abordables, en lien notamment avec les objectifs de la facilité et de la résilience à cause de la défaillance du secteur de la construction, de l’augmentation de la demande, du manque de logements, de la rigidité du marché immobilier, faible construction de logements qui ne sont de plus pas abordables. 

  Cela conduit à une augmentation des prix qui renforce l’incapacité à accéder au logement dans un contexte où les opérateurs économiques du marché n’ont pas intérêt à modifier leur comportement en raison du peu de profitabilité, encore moins si les loyers sont limités aux coûts.

  La mesure est appropriée : Le programme intervient après d’autres incitations qui n’ont pas eu d’effets et il est précis dans ses conditions. Les prêts constituent la majorité de l’aide et cela a des effets moins négatifs sur la concurrence UE. Le programme est en conformité avec les recommandations de la gouvernance économique UE.

  La proportionnalité de l'aide : Les éléments du programme, le plafond d’aide, le calcul de l’aide en raison des coûts, le profit raisonnable, les restrictions à l’acquisition pour limiter la spéculation, les montants de loyers, les critères financiers et la transparence permettent de valider la compatibilité au regard de la proportionnalité de l’aide. 

  Les effets négatifs sur la concurrence sont balancés par les nombreux effets positifs sur l’offre de logements pour les groupes cibles, sur l’emploi et le renforcement de la cohésion sociale et territoriale de l’UE. 

  De plus, le programme vise à une offre de 4300 appartements ce qui affectera de manière limitée la concurrence. 

  La mesure est ainsi déclarée compatible par la Commission. Cette décision s’inscrit dans la jurisprudence de la DG Concurrence en la matière. 

  Elle est publiée depuis début août en anglais dans son site officiel relatif aux aides d'Etat (cf pj ci-après)

Document utile

"Décision de la Commission sur les aides d'Etat au logement locatif abordable hors SIEG (République thèque)" (563,15Ko)