Crise du logement dans l’Union européenne : vers un plan européen d’investissement massif pour un logement abordable et durable ?

L’abordabilité du logement est un défi grandissant dans l’Union européenne. Un défi dont l’importance a été exacerbée par la pandémie de COVID-19, la guerre de la Russie contre l’Ukraine et les tendances internationales. 

Bien qu’il n’existe aucun ensemble d’indicateurs utilisés pour mesurer l’abordabilité du logement en Europe, plusieurs tendances indiquent un déficit croissant en la matière, une véritable crise du logement à l’échelle de l’Union européenne qui appelle à un « new deal européen pour un logement abordable et social » selon les Ministres européens du logement. 

Pour reprendre les propos de la Commission européenne, « L’abordabilité du logement est un défi grandissant dans l’UE ».[1]. Le Parlement européen s’est quant à lui saisi de la question en adoptant une rapport d’initiative sur « l’accès à un logement décent et abordable pour tous ». Quant à l’OCDE, elle dresse un diagnostic similaire dans un rapport récent[2]. 

Et pour cause, dans l’Union européenne les loyers moyens ont augmenté de près de 25 % entre début 2010 et fin 2023 et le coût moyen d’un logement a quant à lui augmenté de près de 50 % entre la mi-2010 et la mi-2023. Dans de nombreuses régions de l’Union européenne, ces prix ont augmenté plus vite que le revenu moyen[3]. 

En 2022, près d’une personne sur dix était confrontée à une charge des coûts liés au logement excessive, c’est-à-dire qu’elle vivait dans un ménage dont le coût total du logement représentait plus de 40 % du revenu disponible total - une proportion en nette augmentation depuis 2020. 

Chez les personnes menacées de pauvreté, cette proportion est nettement plus élevée (trois sur dix). Dans l’Union européenne environ 900.000 personnes recensées sont sans abri et vont passer cette nuit dehors. 

Ces tendances ont frappé de manière disproportionnée des groupes démographiques spécifiques, intensifiant la crise globale du logement.

 

Un "fardeau financier" pour un nombre croissant de ménages européens.

Les trois quarts des ménages de l’Union européenne déclarent que le coût de la satisfaction de leurs besoins en logement est pour eux un « fardeau financier ». C’est particulièrement vrai pour les ménages à faibles revenus (moins de 60 % du revenu médian). 

Dans de nombreux États membres, le pourcentage de ménages à faibles revenus confrontés à un fardeau financier est nettement plus élevé que celui des ménages à revenus moyens ou élevés dans cette situation.

En outre, la majeure partie de la population européenne vivant en zone urbaine, il est important de prendre en compte les besoins des différents types de zones urbaines et rurales. Cela requière des stratégies et des politiques du logement spécifiques. 

Les maires européens ont par ailleurs souligné dans la récente Déclaration de Bruxelles « Housing for all » que la promotion du droit à un logement abordable, de qualité et durable arrivait en tête de leurs priorités politiques.

Dans l’Union européenne, les marchés du logement sont très différents d’un Etat, d’une région et d’une ville à l’autre, en raison de nombreux facteurs, parmi lesquels la diversité des modèles démographiques existant dans ces différents territoires. Malgré ces situations différentes, les Etats-membres partagent des problèmes communs : le prix élevé des logements, combiné à un déficit croissant de l’offre de logements abordables, ce qui empêche les citoyens européens d’accéder à un logement adéquat.

Par ailleurs, le Green Deal européen opère une mutation profonde de notre modèle économique vers un modèle plus durable. L’objectif est d’augmenter rapidement l’offre de logements abordables, sociaux, collaboratifs et coopératifs afin de répondre aux besoins sociaux urgents et de veiller à ce que le parc de logements européen soit mieux adapté aux nouvelles exigences de qualité, d’accessibilité, de résilience, de fonctionnalité et d’efficacité énergétique face au changement climatique et aux catastrophes naturelles. 

Cette transition énergétique et environnementales représente un potentiel de croissance pour le secteur du logement dans l’Union européenne, à condition toutefois que les financements de ces investissements massifs suivent. 

Sans ces financements, le Green Deal européen et ses déclinaisons juridiques peuvent conduire à renforcer cette crise européenne du logement en réduisant l’offre de logements abordables non conformes aux directives européennes et à la trajectoire de rénovation thermique.

Comme le réaffirme la « déclaration de Gijón » signée sous la présidence espagnole du Conseil de l’Union européenne, de solides arguments plaident en faveur de solutions politiques partagées au niveau européen pour relever ces défis et promouvoir un logement inclusif et abordable dans le respect du principe de subsidiarité.

Un logement abordable pour tous les européens

Compte tenu des avantages associés à un investissement massif dans le logement abordable et social, les défis que pose la question du logement abordable pour tous sont aussi une opportunité pour les États membres de l’Union européenne.

L’investissement public dans le logement abordable présente de nombreux avantages. En plus de répondre à un besoin humain fondamental, garantir l’accès à un logement décent et abordable a également des retombées positives et contribue à des objectifs politiques plus vastes, voire, sur le long terme, à des économies pour les finances publiques conformément aux recommandations pays du semestre européen de régulation macro-économique de la zone Euro. 

Plus spécifiquement [4] :

1. En créant des opportunités d’emploi au niveau local et en maintenant l’investissement dans l’économie locale et régionale, l’investissement dans le logement abordable a un effet multiplicateur avéré sur l’économie locale.
2. La disponibilité de logements abordables est un facteur clé qui favorise la mobilité liée au travail et détermine l’accès aux possibilités d’emploi ; elle est donc essentielle à la compétitivité de l’économie de l’Union européenne.
3. Le lien entre les conditions de logement et la santé et le bien-être sont de mieux en mieux établis depuis quelques années. Le rôle du logement en tant que déterminant social de la santé est devenu encore plus clair récemment à la lumière de la pandémie de COVID-19.
4. Enfin et surtout, des logements plus « verts » et durables sont essentiels si nous voulons réduire les émissions de CO2 et lutter contre le changement climatique. En outre, les politiques de l’Union européenne et de ses Etats-membres visant à promouvoir la rénovation énergétique sont aussi une réponse à la précarité énergétique.

 

Une mobilisation des Ministres européens du logement

Les Ministres du logement de l’Union européenne reconnaissent désormais la nécessité de développer un nouvelle approche du logement au sein de l’Union européenne, une approche basée sur la coopération entre Etats-membres. 

Une coopération nouvelle centrée sur l’abordabilité et l’adéquation du développement du logement répondant aux besoins sociaux, économiques et territoriaux, à la rénovation, l’adaptation et la résilience du parc de logements abordable et sociaux de l’Union européenne face au changement climatique et aux catastrophes naturelles.

La nécessité d’améliorer l’accès à un logement abordable, décent et durable pour tous dans l’Union européenne.

La pénurie de logements abordables au sein de l’Union européenne a fait émerger la nécessité de garantir des solutions de logement et de financement pour les ménages à faibles et moyens revenus, les personnes risquant de devenir sans-abri, les autres groupes vulnérables ainsi que les jeunes, notamment les étudiants et les porteurs de handicap en tenant compte de leurs besoins spécifiques.

Garantir l’accès direct et le maintien dans un logement décent et abordable est le meilleur moyen de prévenir l’augmentation du nombre de sans-abris et de l’exclusion liée au logement.

La crise du logement abordable qui dépasse désormais les frontières nationales affecte la cohésion économique et sociale de l’Union européenne. Elle exacerbe l’exclusion sociale et les inégalités économiques dans l’Union européenne. Les citoyens les plus vulnérables, et notamment les personnes à faibles revenus, les familles monoparentales, les familles nombreuses, les personnes âgées et les sans-abris, sont souvent les plus touchés par le coût excessif du logement.

La nécessité de prendre en compte les différentes situations défavorisées dans l’accès au logement et tout autre motif de discrimination sont par ailleurs visés à l’article 10 du Traité sur le Fonctionnement de l’Union Européenne et à l’article 21 de la Charte des droits fondamentaux de l’Union Européenne.

Par ailleurs, l’accès à un logement abordable et décent est un élément essentiel du développement économique et de l’intégration de l’Union européenne. Il pourrait également avoir un impact important sur les tendances démographiques des États membres. Les défis de la rénovation et du développement du parc de logements dans l’Union européenne peuvent contribuer de manière significative à son développement économique. En effet, l’investissement dans le logement abordable a un effet multiplicateur avéré sur l’économie locale.

L’accès à un logement abordable est également un facteur clé qui influence la mobilité liée au travail et détermine l’accès aux possibilités d’emploi. Des frais de logement trop élevés entravent la libre circulation des personnes, compromettant ainsi le principe fondamental de la libre circulation au sein de l’Union européenne. Les travailleurs et les étudiants qui souhaitent se déplacer au sein de l’Union européenne pour trouver de meilleures opportunités professionnelles ou de formation se heurtent souvent à des obstacles liés à l’accès au logement.

Ainsi, les Ministres du logement de l’Union européenne réunis en mars 2024 sous Présidence belge de l’Union européenne, à l’invitation du Ministre wallon du Logement, Christophe Collignon, entendent promouvoir le développement de politiques visant à promouvoir l’accès à un logement abordable, décent, durable et adéquat dans l’Union européenne, au moyen d’une coopération entre tous les niveaux des États membres dans le respect des principes de subsidiarité, notamment :

1. Plus d’investissement : le développement de l’investissement public et privé et les opportunités offertes par le financement de l’Union européenne afin d’améliorer l’état du parc de logements existants en tablant sur une approche de cycle de vie, étant entendu que les bâtiments résidentiels sont responsables d’une part importante de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre dans l’Union européenne et que la transition énergétique et durable de l’environnement bâti s’accompagnera de mesures visant à améliorer la cohésion sociale et la qualité du cadre de vie, 
2. De nouvelles solutions de financement pour aider les ménages à faibles et moyens revenus, les personnes risquant de se retrouver sans abri et les sans-abris, d’autres groupes vulnérables ainsi que les jeunes et les porteurs de handicap en tenant compte de leurs besoins spécifiques,
3. Une meilleure approche de gouvernance : le développement d’une approche globale, collaborative et pluri-gouvernance pour relever les défis d’un logement abordable, décent et durable, et créer des communautés inclusives où chacun peut s’épanouir et prospérer,
4. Le développement d’une meilleure coopération entre les États membres de l’Union européenne et les institutions européennes dans le secteur du logement dans le respect du principe de subsidiarité, et la reconnaissance des efforts des pouvoirs publics nationaux, régionaux et locaux pour fournir aux citoyens de l’Union européenne un logement abordable et adéquat en renforçant les outils réglementaires et en développant une stratégie globale là où des obstacles apparaissent,
5. Le renforcement de la collecte de statistiques européennes sur le secteur du logement à partir d’indicateurs, de définitions et de paramètres européens standards et spécifiques, en accordant une attention particulière au logement social et abordable et à l’exclusion liée au logement.

Booster les innovations pour faire face à la crise

Les Ministres du logement entendent également développer de nouveaux partenariats entre le secteur privé, les organisations non gouvernementales et les organismes publics afin de développer des solutions innovantes en matière de logement abordable, telles que les coopératives d’habitation, le logement social et communautaire et les programmes de logements mixtes. A noter également : 

1. Le développement de nouveaux modes de conception architecturale, les différentes formes de logement qui garantissent l’inclusion dans le logement abordable pour tous sans discrimination tout en permettant de réduire les coûts de construction, et les bâtiments circulaires.
2. Le développement de politiques réduisant le nombre de logements vacants, favorisant la surélévation des immeubles ou la restructuration de bâtiments non résidentiels pour créer des logements abordables, en particulier dans le cadre des politiques de développement urbain, en utilisant des outils et des principes tels que le nouveau Bauhaus européen.
3. Le développement de technologies d’industrialisation et de numérisation pour soutenir la livraison de nouveaux logements et la rénovation de logements existants.

 

Inviter la Commission européenne à prendre le dossier en main.

Conformément au principe 19 du socle européen des droits sociaux et du plan d’action des droits sociaux (21-30), les Ministres du logement appelle la Commission européenne : 

1. à organiser, en partenariat avec le Parlement européen, le Comité économique et social européen et le Comité européen des régions, un SOMMET EUROPÉEN ANNUEL sur le logement social et abordable rassemblant tous les acteurs impliqués dans la mise en œuvre des actions des États membres en matière de logement social et abordable, sur la base d’une approche à plusieurs niveaux et de l’échange de bonnes pratiques dans le respect du principe de subsidiarité.

2. à développer une plateforme européenne pour apporter de toute urgence un soutien aux partenariats nationaux, régionaux et locaux visant à mettre fin à l’exclusion liée au logement. En tant que système opérationnel et boîte à outils destinés aux points focaux du logement, cette plateforme européenne à pour but :

• de partager les meilleures pratiques pour augmenter l’offre de logements sociaux et abordables, intensifier la rénovation du parc de logements et échanger les données utiles à l’élaboration d’un rapport sur l’état du logement aux niveaux européen, national, régional et local.
• d’encourager les partenariats de longue durée aux niveaux national, régional et local entre les fournisseurs de logements, les services sociaux et les collectivités locales afin de répondre aux besoins d’accompagnement existants.
• d’évaluer les considérables ressources financières qui sont disponibles au niveau européen pour fournir des logements abordables à haute performance énergétique et rénover le parc européen de logements abordables et sociaux.
• de soutenir les prestataires de services sociaux, les collectivités locales et les acteurs du secteur du logement social et abordable dans le développement de leurs compétences.
• de travailler en étroite collaboration avec la Plateforme européenne de lutte contre le sans-abrisme (EPOCH) afin de répondre aux besoins spécifiques des personnes risquant de devenir sans-abri et des sans-abris, et promeut des politiques visant à réduire le risque d’exclusion liée au logement.

Les Ministres invitent également : 

• la Commission européenne à renforcer son soutien transversal aux politiques nationales, régionales et locales dans le secteur du logement en simplifiant l’accès à l’information sur les possibilités d’accompagnement offertes par les instruments européens, y compris l’accès au financement, à mieux prendre en compte les répercussions des politiques européennes sur l’accès au logement et l’exclusion liée au logement dans ses évaluations d’impact.

• la Banque européenne d’investissement (BEI) à renforcer son soutien au secteur du logement social et abordable en renouvelant ses prêts aux fournisseurs de logements sociaux et abordables, à l’exemple de l’alliance française pour un logement social durable et inclusif entre l’Union Sociale pour l’Habitat, la Banque Européenne d’Investissement, la Banque de Développement du Conseil de l’Europe et la Caisse des Dépôts et Consignations (2,450 milliards d’euros de prêts long terme à taux fixes sur ressources européennes conjointes Union européenne / Conseil de l’Europe BEI-CEB 2021-2024).

 

Vers un New deal européen pour le logement abordable et social !

Les Ministres du logement, dans le respect du principe de subsidiarité, ont également appelé à un « New Deal européen pour le logement abordable et social » afin de soutenir le développement de politiques visant à faciliter l’accès à un logement abordable, décent et durable pour tous, en s’appuyant sur une gouvernance à plusieurs niveaux et en partageant les meilleures pratiques et les expériences réussies des différents États membres, le tout avec le soutien des institutions européennes.

Quant aux candidats aux élections européennes de juin 2024, ils ont débattu d’une proposition de « Plan « Marshall » européen pour un logement abordable et durable », un plan d’investissements massif, hors norme, proposé par l’Union Sociale pour l’Habitat dans son manifeste pour la mandature 2024-2029 « Un logement abordable et durable pour tous les citoyens européens » et désormais inscrit à l’agenda législatif 2025 d’un groupe politique.

A suivre au congrès HLM de Montpellier consacré à l'innovation, séance du parvis "Crise européenne du logement / plan européen d'investissement logement" !