La politique du logement en France vue de Bruxelles

L'analyse par la Commission (DG ECFIN) de la politique du logement en France dans le cadre du semestre européen.

 

Politique pour le logement (p.24 à 26) COM(2018) 120 final

 

Les dépenses publiques consacrées au logement en France s’élèvent à environ 2,0 % du PIB et ciblent à la fois l’offre et la demande en logements.

Les ressources affectées à la politique pour le logement ont augmenté plus vite que le PIB au cours des vingt dernières années (+ 4,6 % par an en moyenne). Environ 19 milliards d’euros — près de la moitié de la dépense annuelle totale en faveur du logement — servent à financer les aides à la location dans les secteurs du logement public ou privé. La politique pour le logement prévoit également des prêts subventionnés, des mesures fiscales incitatives ainsi que des mesures de contrôle et de régulation des loyers. Le coût des aides au logement augmente en raison du mécanisme d’indexation qui est utilisé pour en calculer le montant et de l’augmentation du nombre de bénéficiaires qui a suivi la crise. Des indicateurs tels que le nombre de programmes de construction de logements neufs, le taux de vacance et la taille moyenne, l’âge et l’état des logements existants peuvent être de bons indicateurs de l’efficacité d’une politique pour le logement. Autre bon indicateur de son efficacité : le « taux d’effort », c’est-à-dire le ratio entre les frais de logement et le revenu net des ménages.

 

Malgré les allocations logement, le « taux d’effort » des ménages est en légère hausse.

Comme le montre l’augmentation du taux d’effort des ménages, l’efficacité des aides au logement recule depuis une dizaine d’années. Cette augmentation peut s’expliquer par le mécanisme d’indexation, la déconnexion entre le loyer de référence et le montant réellement consacré au logement ou encore par l’utilisation de paramètres indifférenciés entre le secteur social et le secteur privé du logement, qui ne prennent que partiellement en compte la région ou la zone où les logements sont situés. De plus, étant donné que les aides au logement sont proportionnelles aux loyers jusqu’à un certain plafond et qu’elles sont versées directement aux propriétaires, on pense qu’elles ont un effet inflationniste sur les loyers (Fack, 2005 ou Grislain-Letrémy et Trévien, 2014), ce qui rend l’accès au logement plus difficile. Dans une tentative pour limiter la hausse des loyers dans le secteur privé, un contrôle des loyers a été mis en place en 2015 dans deux villes pilotes, Paris et Lille, mais il a été abandonné en 2017 suite à une décision administrative. L’état français a décidé de faire appel de cette décision en janvier 2018. Les baisses généralisées et récentes des aides au logement réduisent la dépense publique consacrée au logement mais elles sont sans effet sur l’augmentation du taux d’effort des locataires. Ni sur l’écart entre le taux d’effort dans le secteur privé et le taux d’effort dans le secteur social. Enfin, les aides au logement ne résolvent pas le problème majeur que constitue la rareté des logements disponibles.

 

Les critères d’attribution des logements sociaux n’ont pas de résultats optimaux.

Le roulement des locataires dans le secteur du logement social est faible, de l’ordre de 10 à 15 ans contre 3 ans dans le secteur locatif privé. Dans le secteur du logement social, la situation financière des locataires n’est pas réévaluée périodiquement pour vérifier qu’ils remplissent toujours les conditions nécessaires pour bénéficier d’un logement bon marché (Cour des Comptes, 2017f). Étant donné que 70 % de la population peuvent prétendre à un logement social, les listes d’attente sont longues (1,7 million de personnes en 2014) et seules quelques situations particulières justifient un traitement prioritaire des dossiers (Agence Nationale pour l'information sur le logement). En conséquence, les professionnels du secteur ont la mainmise sur l’offre de logements et les logements disponibles ne sont pas toujours attribués à ceux qui en ont le plus besoin. Les étudiants peuvent prétendre à des aides au logement quel que soit le montant des revenus de leurs parents alors que les familles avec enfants à faibles revenus ne sont pas privilégiées. Ceci est particulièrement préoccupant, car les conditions de logement des jeunes enfants peuvent avoir un impact tout au long de leur vie.

 

La pénurie de logements disponibles est un challenge pour la politique pour le logement.

Le marché immobilier n’a pas connu de correction des prix soudaine ou significative après la crise de 2008. Pour les candidats à l’accession à la propriété, l’accès au logement s’avère de plus en plus difficile malgré le développement du crédit pour l’accession à la propriété et une reprise du secteur de la construction, car les prix de l’immobilier restent élevés et surévalués (Philiponnet et Turrini, 2017) (cf. graphique 4.1.3). De plus, les conditions des programmes de crédit d’impôt visant à faciliter l’accession à la propriété ne sont pas toujours bien définies et leur efficacité n’a fait l’objet d’aucune analyse sérieuse. Les recours administratifs et la réglementation en matière de construction, de même que les propriétaires fonciers qui n’aménagent pas les terrains constructibles pour la construction de logements, sont autant d’obstacles à l’augmentation de l’offre de logements, notamment dans les zones tendues. Enfin, les locataires étant mieux protégés par la loi, la relation propriétaire-locataire est déséquilibrée, ce qui se traduit par des taux de vacances élevés dans le secteur privé (INSEE, 2016a).

 

Une modification des différents éléments de la politique pour le logement pourrait contribuer à améliorer son efficacité.

Une réduction de la dépense en aides au logement associée à une réaffectation de ces ressources côté offre pourrait permettre d’améliorer la situation. C’est le cas notamment pour le logement social neuf dans les zones où la demande est forte et l’offre insuffisante. De plus, une évaluation régulière et plus complète de la situation économique des locataires bénéficiant d’un logement social de manière à ce que l’offre existante corresponde mieux aux besoins en logement pourrait améliorer l’accès au logement pour les plus défavorisés, et ce à moindre coût.

 

rapport intégral

COM(2018) 120 final