BEI : quand l'Europe investit dans le logement social - état des lieux en France

Le logement social relève d'une infrastructure sociale nécessitant des investissements de long terme. L'Union européenne et sa banque, la BEI, accompagnent les Etats-membres dans leurs efforts d'investissement par l'octroi de prêts à taux fixe de long terme.

Point sur la mobilisation logement social en France

Après la mobilisation directe par la CDC (500 millions pour l'Eco-prêt, 1 milliard pour le Prêt de haut de bilan) et par ses filiales (ex-SNI, Adoma ...), les demandes de prêts BEI se sont progressivement étendues aux OHLM compte tenu de la remise en cause de leur modèle économique (PLF, RLS, loi ELAN).

Un dizaine de dossiers est en cours d’instruction, notamment à l’initiative d'Offices HLM tel que Paris-Habitat, de groupement d'Offices HLM, et de groupes d'ESH.

Ces dossiers concernent des prêts supérieurs à 50 millions d’euros pour des opérations de plus de 100 millions d’euros.

Le dossier le plus avancé est celui du groupement de 4 Offices HLM, il s'agit d'un prêt à la rénovation thermique et à la construction de logements sociaux octroyé par la BEI directement au groupement et non pas aux 4 OPH membres. 

La démarche exemplaire de Canopée

Les membres du réseau Canopée ont en effet obtenu un financement inédit de la BEI. C’est la première fois que des bailleurs sociaux sollicitent la Banque Européenne d’Investissement par l'intermédiaire de leur GIE.

Les quatre organismes HLM (Oise Habitat, OPAC d’Amiens, Opal et Reims habitat) vont ainsi bénéficier, via leur GIE Canopée, d’un financement de 107 millions d’euros dans le cadre du Plan d’investissement pour l’Europe (Plan Juncker), lequel permettra aux 4 Offices HLM de financer 1300 logements neufs et 4200 logements réhabilités.

La signature officielle interviendra à l'hôtel de ville d'Amiens le 24 janvier prochain en présence du Vice-Président de la BEI.

Contact : Pauline Dumontier, Déléguée Générale, Canopée

p.dumontier@reseau-canopee.fr

@ReseauCanopee

Benchmark

Toutefois cette mobilisation croissante des prêts de la "Banque de l'Union" reste faible comparativement à nos principaux voisins européens disposant d'un parc social similaire, notamment l'Allemagne mais surtout le Royaume-Uni et sa plateforme dédiée (The Housing Finance Corporation).

Modes opératoires possibles

Devant l'incapacité matérielle de la BEI à faire face à des petites demandes de prêts, un plancher de 50 à 100 millions d’euros selon les domaines, couvrant 50% du projet, a été fixé pour les prêts à taux fixes, mais également pour les prêts à taux variables. La durée moyenne d’instruction d'un dossier est de 6 à 8 mois.

Les principaux modes opératoires chez nos voisins sont les suivants :

• Prêt direct à l’organisme de logement social pour les montants supérieurs à 50 millions d’euros (pratique la plus courante dans les petits pays sur des grands projets d'investissements pluriannuels),
• Prêt à un groupement d’organismes de logement social / prêts syndiqués (exemple de la Housing Finance Corporation en Angleterre,

• Prêt global à une banque publique qui le redistribue aux opérateurs de logement social (Espagne, Pologne),
• Prêt global à une autorité publique (Région par exemple) qui le redistribue aux opérateurs de logement social (Pologne).

Les thématiques couvertes :

• Rénovation thermique
• Rénovation urbaine
• Construction de logements sociaux
• Construction de logements intermédiaires (au sens logements abordables)
• Pas de rachat de patrimoine existant sauf si rénovation
• Prêts in fine au cas par cas
• mais aussi des fermes solaires sur terrasse d'immeuble ou sur foncier pollué (exemple)

Etat de la consommation – exemples de projets engagés en France

• Total : 6 milliards par an en France (tout domaine confondu)
• Sociétés de tiers financement, dont la SEM énergie posit-if IDF : 400 millions d’euros
• CDC - SNI – logements intermédiaires : 500 millions d’euros
• CDC - SNI - Adoma – rénovation : 50 millions d’euros
• CDC – prêts de haut de bilan : 1 milliard d’euros
• Solinter Actif 1 – logement intermédiaire : 500 millions d’euros
• CDC - SNI - Adestia – rénovation thermique : 200 millions d’euros signé lors du congrès HLM de Strasbourg

Modes opératoires potentiels pour faciliter la mobilisation par les OHLM

Le mode prêt au groupement d'organismes d'HLM, de type GIE Canopée, semble avoir convaincu nos interlocuteurs à la BEI, plus particulièrement le prêt direct à ce groupement d'offices HLM et non pas à chacun de ses membres et pour un projet global cohérent et partagé par les 4 OPH.

Cela laisse entrevoir un rôle clé pour les futures sociétés de coordination dans ce type de démarche par extension du rôle précurseur de négociation des enveloppes assuré directement par le réseau Canopée.

Par ailleurs, il conviendra de réflechir à une approche globale des 3 leviers en présence : les fonds structurels gérés par les Régions et la nouvelle génération 2021-2027, les garanties publiques du plan Juncker 2 et les prêts liés, les prêts de la BEI. 

Comment mieux articuler ces 3 dispositifs, faut-il aller vers des instruments financiers intégrant les subventions FEDER aux prêts BEI, à quel niveau établir des plateformes dédiées venant en appui aux OHLM, voire à la négociation de ce prêts ?

A noter

Prudence toutefois de nos interlocuteurs BEI quant aux conséquences du BREXIT sur leur capacité future de financement. Nécessité donc d’optimiser également la mobilisation du plan Juncker 2 en complément pour les projets et/ou les territoires les plus sensibles et les plus risqués par la mobilisation de la garantie Juncker.

A suivre

Journée professionnelle de l''USH  : "INVESTEUHLM"

en cours de programmation fin mars - début avril :

au programme : fonds structurels 2021-2027 -  Plan Juncker 2 - prêts BEI : comment optimiser la mobilisation des financements européens par les organismes d'HLM ?