Allemagne : alerte orange bulle immobilière

BULLE IMMOBILIÈRE : ALERTE ORANGE EN Allemagne

Le risque de spéculations exagérées sur le marché de l’immobilier est élevé dans de nombreux pays de l’OCDE. Ce risque devrait légèrement s’amoindrir en Allemagne d’ici la fin 2019. Toutefois, d’après un modèle de prévision plus précis que les méthodes classiques et qui repose sur un apprentissage automatique des surenchérissements détectés, il reste probable à plus de 80 % que des interventions de réglementation du marché soient mises en œuvre de manière ciblée.

Face à la montée des prix de vente et des loyers, les préoccupations liées à une bulle immobilière ne se limitent pas à l’Allemagne, elles sont mondiales. Ces augmentations de prix présentent un danger dès lors que les prix évoluent sur la base de la pure spéculation et non sur celle de facteurs déterminants de la valeur. Ce risque est particulièrement élevé à l’heure actuelle dans quelques pays scandinaves, dont la Suède, la Norvège et la Danemark, mais également aux USA, en Suisse, en Belgique et au Japon. Le risque spéculatif atteint ici une probabilité menaçante de plus de 90 % au quatrième trimestre 2019. Quant à l’Allemagne, il se situe actuellement à 92 % de probabilité, même s’il recule à 84 % à la fin de l’année. Tels sont les résultats d’une étude actuelle de l’Institut allemand pour la recherche économique (DIW Berlin).

« La motivation spéculative devient probable lorsque le prix se dissocie du revenu, c’est-à-dire lorsque le rapport entre les prix de l’immobilier et le revenu des loyers croît fortement » explique Claus Michelsen, l’un des auteurs de l’étude. Selon des modèles statistiques et les principaux indicateurs, comme par exemple l’augmentation des attributions de crédit ou celle du revenu disponible, de telles bulles sur les prix peuvent être pronostiquées comme probables. Ces modèles renseignent sur le risque, mais ne sont pas capables de déterminer avec certitude l’existence réelle d’une bulle sur les prix. Si la probabilité dépasse les 50 %, le risque d’une bulle immobilière devient prédominant.

Copyright : DIW Berlin

« Pour l’Allemagne, le signal est pour le moins à l’orange. On assiste à une explosion des prix qui se sont dissociés des revenus de l’immobilier » constate Konstantin Kholodilin, l’un des auteurs de l’étude. Le fait que le risque diminue est le reflet du ralentissement récent de l’évolution des prix, surtout dans les grandes villes de la Région, ce qui correspond aux observations des analystes du marché de l’immobilier. En outre, l’investissement dans l’immobilier est relativement solide en Allemagne : le volume du crédit ne montre aucune tendance flagrante et la durée des prêts est relativement longue, ce qui ne plaide pas en faveur d’une bulle sur les prix.

Les méthodes modernes de l’apprentissage automatique promettent les meilleures prévisions

Afin de pouvoir mieux évaluer ces évolutions, il serait bon que tous les acteurs du marché disposent de prévisions fiables qui leur permettraient de prendre les dispositions de réglementation nécessaires en cas de besoin. C’est pourquoi les deux auteurs de l’étude, Claus Michelsen et Konstantin Kholodilin, ont procédé à une comparaison des résultats de divers modèles prévisionnels. « Les tentatives sont nombreuses d’établir des systèmes d’alerte précoce des bulles immobilières, mais aucun modèle n’a encore réuni un consensus », indique Kholodilin. Seules les variables explicatives utilisées feraient l’unanimité : des indicateurs de marché financier comme le volume du crédit, la masse monétaire et les taux d’intérêt influent sur la probabilité d’une bulle immobilière, de même que l’endettement public et la croissance économique.

« La lente diminution actuelle du risque en Allemagne ne doit en aucun cas laisser croire aux politiques qu’ils peuvent se tourner les pouces. Bien au contraire. » Claus Michelsen

Les chercheurs ont confronté un modèle probabiliste simple aux procédés modernes de l’apprentissage automatique. « Il apparaît que les approches auxquelles l’apprentissage automatique a recours permettent de prévoir les bulles immobilières avec une précision notablement meilleure », indique Claus Michelsen. La méthode de la forêt aléatoire, qui est intimement liée aux arbres de décision, s’est avérée la plus précise et réduire en même temps le risque de surspécification. Appliquée à l’évaluation d’un risque de spéculation exagérée sur les prix au cours du prochain trimestre, sa précision de prévision était de 61 %. À l’horizon d’un an, sa précision restait supérieure à 50 %.

L’Allemagne a besoin de davantage de mesures de prophylaxie

À l’aide de cette méthode, les économistes du DIW ont déterminé la probabilité d’une bulle immobilière pour 19 pays de l’OCDE. « La lente diminution actuelle du risque en Allemagne ne doit en aucun cas laisser croire aux politiques qu’ils peuvent se tourner les pouces. Bien au contraire : la mise en place en Allemagne de mesures de prophylaxie reste insuffisante », indique Claus Michelsen pour inciter à la réflexion. C’est ainsi, par exemple, qu’il manque des possibilités d’intervention assises sur le plafond d’endettement des ménages. Ne sont pas clairs non plus les critères selon lesquels l’Autorité fédérale de surveillance des services financiers peut intervenir sur le marché pour imposer des restrictions à l’octroi de crédit ; il manque des valeurs de seuil qui définiraient à partir de quel moment une intervention serait nécessaire. « Il ne suffit pas de disposer de modèles prédictifs fiables. Les politiques doivent aussi créer une base à partir de laquelle intervenir sur le marché ».