BERLIN : "Un bon début pour trouver des logements abordables en Allemagne" Relance de l'offre au programme du Sommet du logement

Portrait de Laurent GHEKIERE

Berlin – « Un bon début pour trouver des logements plus abordables en Allemagne », tel est le bilan principalement positif qu’a tiré la Confédération du secteur du logement – la GdW − à l’issue du Sommet du logement du gouvernement fédéral qui s’est tenu à Berlin.

« Si toutes les mesures sont mises en œuvre, l’Allemagne va pouvoir sortir de son profond sommeil en ce qui concerne le coût du logement ». En qualité de représentant de quelques 3 000 entreprises du logement à périmètre communal, coopératif, confessionnel, marchand, territorial et fédéral, le président de la GdW, Axel Gedaschko, qui participait au Sommet a présenté la position et les activités du secteur.

« Nous saluons avec force le fait qu’avec le Sommet d’aujourd’hui, la chancelière ait enfin pris conscience de l’importance primordiale de la question du logement et de la construction », a-t-il déclaré à Berlin à cette occasion.

La GdW se consacre intensivement à la question du coût élevé du logement : « sur décision du comité de la GdW, nous allons produire un code de conduite auquel toutes les entreprises affiliées se conformeront dans un esprit de responsabilité sociétale, afin de se démarquer absolument et en pleine conscience des brebis galeuses du marché. Nous voulons qu’il existe une ligne directrice en vue d’un juste vivre ensemble entre locataires et bailleurs », a déclaré Axel Gedaschko lors du Sommet.

C’est la première fois qu’à l’occasion du Sommet, le gouvernement fédéral a présenté un catalogue de mesures destiné à ouvrir une large voie vers des logements plus abordables. « Nous avons besoin d’une stratégie commune pour la ville et la périphérie », a-t-il précisé. Car les problèmes du marché du logement ne peuvent pas être résolus à la seule échelle des grandes villes. L’espace rural demande avant tout des mesures concernant les infrastructures, comme l’extension des transports en commun, l’accès aux soins médicaux, l’internet haut débit, les écoles et les garderies. Que le gouvernement fédéral souhaite renforcer son soutien à la revitalisation des centres locaux par des formules de mobilité intégrées constitue déjà une bonne approche.

La GdW voit également comme une bonne mesure le fait que, par le biais d’une modification de la loi fondamentale, l’État fédéral souhaite prolonger au-delà de 2019 son soutien aux Länder pour la promotion de la construction de logements sociaux. Au moins 2 milliards d’euros devraient être mobilisés à cet effet pour les années 2020 et 2021. La promesse des Länder de consacrer intégralement ces moyens à la cause en question est un signal d’une immense importance au vu des 80 000 logements sociaux qu’il faudrait construire.

Un autre pas dans la bonne direction est la reconnaissance par les Länder de la nécessité d’une large harmonisation de la réglementation en matière de construction, la législation sur les modèles de construction (Musterbauordnung) devant servir de fil rouge à cet égard.

« Les énormes différences qui existent actuellement se traduisent par d’importants inconvénients en matière de coûts pour les entreprises qui travaillent dans plusieurs Länder », ajoute le président Gedaschko. À l’occasion de leur conférence ministérielle sur la construction spéciale, comme lors du Sommet, les Länder s’étaient déjà prononcés en faveur de l’intégration de l’homologation du type dans la législation en question. Cette décision donnerait un important coup de pouce à la construction de logements normalisés de haute qualité et aurait aussi pour effet de créer des capacités de construction supplémentaires. « Nous saluons fortement le fait que l’État fédéral s’attache davantage à la question de la construction en série et modulaire et qu’à l’appui de l’expérience de la concurrence qu’ont acquis la GdW, les entreprises du bâtiment et l’Ordre des architectes, souhaite initier son propre processus d’appel d’offres.

Le paquet de mesures prévoit en outre que la modération des coûts revête la même valeur d’objectif en matière d’efficacité énergétique et de protection du climat pour la construction comme pour le logement. « C’est le seul moyen de réussir à protéger le climat », affirme Gedaschko. Les allègements prévus de la réglementation des marchés publics contribueront également à accélérer la construction de logements.

La pierre angulaire de la création accrue de logements abordables qu’a pointée le président de la GdW est la mise à disposition de terrains à bâtir nouveaux et surtout abordables. C’est une bonne chose que, via le Blma (Office fédéral des tâches immobilières), le gouvernement fédéral ait prévu d’attribuer aux communes des terrains du domaine dans des conditions encore plus favorables, les mettant en mesure de réunir rapidement les conditions juridiques préalables d’aménagement et de construire ainsi des logements abordables tout aussi rapidement.

En outre, il est prévu qu’à l’avenir, l’État fédéral, les Länder et les communes s’attachent davantage à faire en sorte que les terrains du domaine soient attribués à la construction de logements selon le principe de l’appel d’offres de concept. Selon Gedaschko « tel n’est pas encore le cas partout », ainsi que le montre une enquête récente de la GdW auprès de ses membres.

En revanche, le secteur du logement considère qu’il reste des choses à améliorer du côté du cadre fiscal de la construction de logements neufs. L’amortissement spécial (Sonder-AfA) à période limitée, récemment décidé par le Cabinet fédéral, masque le risque d’augmentations de prix considérables dans le contexte déjà surchauffé du marché du bâtiment. De l’avis du secteur, il serait plus judicieux et beaucoup plus efficace de porter de 2 à 3 % l’amortissement linéaire de la construction neuve.

Le secteur critique sans détours les innovations prévues au niveau de l’indice officiel des loyers. « Nous avons besoins d’un indice des loyers qui soit juridiquement sûr et accepté », plaide Gedaschko. Mais qu’il soit bien clair que l’indice des loyers n’est pas un instrument de gouvernance politique, mais bien le reflet du prix de marché des loyers dans les villes et dans les communes. C’est précisément ce rôle que menace l’allongement prévu à six ans de la période de référence. Graves en seraient les conséquences : les loyers seraient gelés au point de ne même pas couvrir l’inflation à la fin de la période ; en outre, des mesures aussi nouvelles et efficaces que la rénovation énergétique ne seraient intégrées aux loyers de référence locaux que tardivement, voire pas du tout. Un obstacle serait ainsi constitué aux mesures urgemment nécessaires de rénovation pour cause de vétusté, de rénovation énergétique et de numérisation : un véritable frein à l’investissement en un temps où il est plus pressant que jamais d’investir dans la construction de logements.

Le président de la GdW a accueilli avec satisfaction le fait que l’accompagnement de la mise en œuvre des résultats de l’indice des loyers soit à l’avenir placé sous l’égide et la compétence reconnue de l’Alliance pour une construction et des logements abordables (Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen). « Le Sommet est un début, le gouvernement doit maintenant être jugé à l’aune de ses actes ».

La « Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) » (Confédération fédérale des entreprises allemandes de l’immobilier et du logement), qui est la plus grande confédération sectorielle allemande et européenne, représente quelques 3 000 entreprises du logement à périmètre communal, coopératif, confessionnel, marchand, territorial et fédéral. Ces entreprises gèrent de l’ordre de 6 millions de logements où vivent plus de 13 millions de personnes. La GdW représente ainsi les entreprises qui gèrent près de 30 % des logements locatifs en Allemagne.

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